El derecho subjetivo a la vivienda y la función social de la propiedad: viejas y (no tan) nuevas perspectivas

La función social de la propiedad es un principio constitucional que define el contenido del derecho de propiedad, especialmente en el ámbito de la vivienda. Según el Tribunal Constitucional, no se trata de un mero límite externo, sino de un elemento estructural del derecho mismo.

En este sentido, la legislación reciente —como la Ley estatal de derecho a la vivienda de 2023— establece medidas como: la obligación de destinar las viviendas a uso residencial; la lucha contra la vivienda vacía: las reservas de vivienda protegida; los límites de rentas en zonas tensionadas; estas medidas, similares a las existentes en países como Francia o Alemania, han sido avaladas por el TC (por ejemplo, en las sentencias 79/2024 y 26/2025) y por tribunales europeos, que reconocen un amplio margen de apreciación a los legisladores.

Por otro lado, los llamados grandes tenedores —fondos de inversión mayoritariamente extranjeros— concentran un porcentaje significativo del parque de alquiler en ciudades como Barcelona (36%) o a nivel estatal (8,5% de la oferta), según datos de Civio. A pesar de ello, el verdadero reto no es solo regular la propiedad, sino garantizar una inversión pública suficiente en vivienda social. España destina solo un 0,14% del PIB, muy por debajo de la media europea (0,54%).

Se proponen instrumentos como las preasignaciones presupuestarias o incentivos conductuales para movilizar la vivienda vacía. La función social de la propiedad no es un obstáculo, sino una herramienta para equilibrar derechos y garantizar el acceso a la vivienda, siempre que se acompañe de políticas públicas con financiación adecuada.