¿Es jurídicamente posible la reserva de vivienda protegida en suelo urbano consolidado sin indemnización?

El Tribunal Supremo español confirma que es jurídicamente posible la reserva de vivienda protegida en suelo urbano consolidado y que no hay derecho a indemnización por la misma.

La sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2026, recurso 3646/2023, ECLI:CA:TS:2026:513, ha resuelto la siguiente cuestión de interés casacional en relación con la modificación del Plan General Metropolitano vigente en la ciudad de Barcelona:

«Determinar si a través de los correspondientes instrumentos de planeamiento, se pueden establecer reservas de techo para vivienda de protección pública en suelo urbano consolidado, en actuaciones que pudieran ser calificadas como edificatorias, en atención a lo dispuesto en el artículo 7.2 del TRLSRH, y si, en su caso, esta restricción de la edificabilidad o el uso debe ser indemnizada».

Esta sentencia ha resuelto el recurso de casación presentado contra la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña núm. 3512/2022, de 19 de octubre (Haz clic aquí).

La sentencia responde a dos cuestiones:

1. ¿Existe la posibilidad jurídica de establecer reserva de vivienda protegida en suelo urbano consolidado?

La respuesta es afirmativa.

La Sentencia se basa en la doctrina establecida por la sentencia del Tribunal Constitucional 16/2021, de 28 de febrero, que examinó una ampliación por la legislación autonómica catalana de la reserva de vivienda de protección pública a actuaciones edificatorias en suelo urbano consolidado. El TS señala que esta sentencia valida las reservas para vivienda protegida en actuaciones de transformación y edificatorias. Recuerda la STS la condición de propiedad estatutaria de la inmobiliaria de acuerdo con la legislación urbanística, lo que significa que los deberes inherentes a la actividad edificatoria no se pueden reducir a los del art. 18.3 del TRLUSRU (realojamiento, indemnización y deber de completar la urbanización), que esta no es una lista cerrada y que deben complementarse con el resto de obligaciones que se deriven de los instrumentos urbanísticos, mencionando los precedentes de las SSTS 206/2021, 1345/2017, 195/2020 y 1052/2020.

Una vez contestada la primera cuestión, la STS pasa a responder la segunda.

2. Admitida la posibilidad de establecer una reserva de vivienda protegida en suelo urbano consolidado, ¿esta decisión debe ser indemnizada?

La respuesta es negativa.

El Tribunal Supremo parte de la regla general que es la no indemnización de las delimitaciones del derecho de propiedad derivadas de la ordenación urbanística, salvo los supuestos expresamente previstos en la ley. La sentencia enlaza esta regla con la función social del derecho de propiedad del artículo 33.2 de la Constitución y con el carácter estatutario de la propiedad inmobiliaria, recordando jurisprudencia reiterada.

A partir de ello, la Sala entra a analizar la excepción en la que el recurrente fundamenta su pretensión: el artículo 48.b) TRLSRU, que reconoce indemnización «en todo caso» en presencia de «vinculaciones y limitaciones singulares».

¿Es la reserva de techo para vivienda de protección pública impuesta en suelo urbano consolidado una vinculación o una limitación «singular»? La respuesta de la sentencia es negativa, dada la inexistencia de singularidad, ya que la medida adoptada por el planeamiento urbanístico era de general aplicación a toda la ciudad de Barcelona.

En estos términos, la reserva del 30% de techo para vivienda protegida actúa como delimitación general del uso. Además, la indemnización exigiría, en todo caso, daño efectivo sobre un contenido patrimonialmente incorporado a la esfera del titular. La edificabilidad, por sí sola, no integra el contenido del derecho de propiedad, y solo se patrimonializa en los términos y momentos previstos legalmente. Por ello, una mera frustración de la mayor rentabilidad asociada a vivienda libre frente a vivienda protegida, si no se traduce en un derecho ya patrimonializado, no constituye, por sí misma, lesión indemnizable.

El Supremo precisa, en coherencia con su propio razonamiento, que la doctrina de la STC mencionada no consagra una indemnización automática por el solo hecho de imponer la reserva, sino que remite a los mecanismos ordinarios de compensación del sistema: la distribución equitativa de beneficios y cargas cuando sea procedente, o la indemnización cuando concurra con respeto, en todo caso, a la garantía indemnizatoria del artículo 33.3 CE cuando se afecten derechos efectivamente patrimonializados, no bastando la expectativa de mayor aprovechamiento económico.

Cabe tener en cuenta que con anterioridad a la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 2022, objeto de este recurso de casación, ya se había dictado, con similares razonamientos, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 6 de julio de 2021, núm. de recurso 33/2019, que ya había validado este tipo de reservas.