Publicación sobre la Ley por el derecho a la vivienda

L´editorial Tirant Lo Blanch publica un llibre, en el que participen diversos professors i professores de la Càtedra Barcelona d´Estudis d´Habitatge (CBEH), analitzant la llei estatal por el derecho a la vivienda un any després de la seva aprovació.

En el marc de la celebració de la “Jornada RJC 2024: La Llei pel dret a l’habitatge i les novetats de 2024”, organitzadaperla Revista Jurídica de Catalunya (RJC), el Col·legi de l’Advocacia de Barcelona (ICAB) i l’Acadèmia de Jurisprudència i Legislació de Catalunya el passat dia 31 de maig de 2024 s’ha presentat el llibre La ley por el Derecho a la vivienda. Balance de un año de aplicación, publicat per l´editorial Tirant Lo Blanch, el qual té entre els coordinadors i els autors diversos membres de la CBEH.

La idea original d´impulsar una jornada i una publicació amb aspectes propis de diverses branques del dret va correspondre a dos membres del Consell de Redacció de la Revista Jurídica de Catalunya (RJC), fundada l any 1895: el Registrador de la Propietat i professor associat de la UB Fernando P. Méndez i el professor de Dret Administratiu de la UB Josep Maria Moltó. A partir del seu impuls inicial, a la tardor de 2023 es va celebrar una primera jornada de dos dies sobre el tema, en la que ja varen ser professors i professores de la CBEH, de la que ha sorgit ara aquesta publicació. L´obra està dedicada a la professora de la Universitat de Barcelona Dra. Marta Ortega, qui també va participar en aquella primera jornada i que ens va deixar sobtadament ara fa uns mesos. La publicació per Tirant Lo Blanch ho és dins d´una col·lecció de la RJC.

El degà de l’ICAB, Jesús M. Sánchez, el president de l’Acadèmia de Jurisprudència i Legislació de Catalunya, Francesc Tusquets i Trias de Bes, i el director de la Revista Jurídica de Catalunya, Eugeni Gay, han inaugurat aquesta segona Jornada el dia 31 de maig de 2024, en la que s´ha presentat el llibre esmentat, i en la que han participat diversos professors de la CBEH i el responsable de l´editorial Tirant Lo Blanch, senyor Salvador Vives.

L’objectiu d’aquesta Jornada ha estat fer balanç des de diferents perspectives (Civil, Processal, Fiscal, Penal, Administrativa, etc.) transcorregut un any de l´aprovació de la Llei pel dret a l’habitatge (Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge) i presentar la monografia.

Els juristes participants a la jornada han posat de manifest que la llei estatal d’habitatge és la primera llei estatal aprovada en democràcia amb l’objectiu de regular les condicions bàsiques que garanteixin la igualtat en l’exercici dels drets i el compliment dels drets constitucionals relacionats amb l’accés a l’habitatge. El passat 21 de maig el Tribunal Constitucional va considerar la norma respectuosa del marc constitucional, llevat d´alguns pocs articles de menor rellevància, considerant conforme a la Constitució l´art. 18 referit a la limitació de rendes de lloguer en Zones de Mercat Residencial Tensionat. Aquesta nova legislació fa una distinció entre dos tipus de propietaris: els grans tenidors i la resta. Els grans tenidors són persones físiques o jurídiques que tenen en propietat més de 10 habitatges (a Barcelona, per exemple, el 36% del parc residencial està a les seves mans, majoritàriament persones jurídiques que desenvolupen activitat econòmica) o cinc si les CCAA ho decideixen en les possibles declaracions temporals de les anomenades Zones de Mercat Residencial Tensionat. 

Aquesta nova norma també conté mesures de diferent tipus que afecten tant el comportament dels particulars i les empreses privades i fons d’inversió com el de les administracions públiques (amb regulacions pròpies de dret civil, dret administratiu, dret tributari, dret urbanístic…). Una de les mesures més controvertides ha estat l’establiment de límits a l’actualització de les rendes dels lloguers, en línia amb regulacions ja existents a altres països; regulació legal que haurà de ser avaluada en tres anys. El Tribunal Constitucional, en la seva sentència esmentada del passat dia 21 de maig, com hem avançat, va declarar constitucional la llei en aquest punt, seguint el camí seguit pel Consell d´Estat i el Tribunal Constitucional alemany amb normes similars a França i a Alemanya, respectivament. 

Els ponents han alertat que les dificultats per accedir a un immoble són especialment greus a Catalunya, que és l’única Comunitat Autònoma on s’ha aplicat l’índex de preus de referència per actualitzar les rendes dels lloguers. Davant aquest context, s’ha posat en relleu que els propietaris prefereixen arrendar els immobles a través de contractes temporals o llogant habitacions en frau de llei per no complir les limitacions derivades de l’aplicació de la llei d’habitatge. Els experts participants han conclòs que la gran problemàtica de l’habitatge  de lloguer a España després de la nova llei, lluny de reduir-se ha augmentat, tant pels fraus a la llei del mercat immobiliari com pel paper dels habitatges turístics i de temporada i el lloguer d´habitacions, no regulats a la llei. Es tracta de qüestions essencials sense regulació fins el moment que han començat a ser tractades ara a nivell europeu, amb l´aprovació fa unes setmanes d´un Reglament de la UE, i català, com s´ha explicat durant la jornada per part dels experts.

Durant la jornada també s’ha tractat a nivell civil i processal l’ocupació de l’habitatge i els criteris judicials de jutges i d’audiència al respecte. Entre 2008 i 2019 es varen realitzar gairebé 700.000 desallotjaments que varen afectar a 2 milions de conciutadans. Els ponents han explicat que les dificultats per accedir a un habitatge han contribuït a l’extensió del fenomen de l’ocupació il·legal, que en termes numèrics, com assenyalen les dades, és de pocs milers, 7005 al 2022 a Catalunya, sobre un parc d´habitatges de gairebé 4 milions, el 95% en relació a habitatges buits, molts d´ells en mans d´entitats bancàries, en front d´un parc d´habitatge de gairebé 4 milions d´unitats, essent el 95% d´aquestes ocupacions d´habitatges buits, un 80%  en mans d´entitats bancàries. S’ha alertat que el seu desallotjament està immers en procediments més complexos i llargs, ja que dels 7 mesos de mitjana s’han passat a una mitjana de dos anys després de l´aprovació de la llei. Per això, alguns juristes participants han assenyalat la necessitat que la legislació contempli una mesura cautelar de protecció del dret de la propietat davant l’ocupació il·legal d’immobles, tot i que des del món judicial s´ha posat en relleu els problemes que significaria en molts casos quan l´habitatge està desocupat. 

En el marc de la jornada també s’ha tractat sobre les dificultats per accedir a un habitatge serien molt diferents si es comptés amb un parc d’habitatge social d’acord amb els índex europeus, el que no ha estat així degut al funcionament del mercat sense control i a  la manca de polítiques públiques efectives des de fa dècades. Els experts també han exposat que una regulació històricament defectuosa ha permès que dels gairebé 6 milions d’habitatges de protecció oficial construïts entre 1962 i el 2020, (gairebé un 32% del total del parc residencial) la majoria hagin estat desqualificats i passats al mercat lliure, a preus actualment estratosfèrics, com s’explica en el preàmbul de la nova Llei estatal 12/2023, del 24 de maig, pel dret a l’habitatge. 

Això ha provocat que el parc d’habitatge social actual sigui dels més baixos d’Europa i no arribi al 2% dels més de 18 milions d’habitatges existents. Tot i que la llei preveu mecanismes de col·laboració públic-privada, com ara reserves per habitatges de protecció pública, possibles també en sòl urbà consolidat, revertir ara aquesta situació exigirà una forta intervenció pública per compensar l´abandonament dels interessos generals en aquest àmbit durant tant temps. 

Continuar amb la deixadesa de la generació d´habitatge assequible no segregat en mans exclusivament de la iniciativa econòmica privada amb ànim de lucre significarà continuar amb l´emergència habitacional en la que ens trobem, que no és pas nova, donat que es pateix des de fa dècades: fa quasi dues així ja ho posava en relleu el relator de l´ONU en matèria d´habitatge. La declaració per la llei estatal per l´habitatge d´aquest com un servei d´interès general, d´acord amb la normativa de la UE, hauria de permetre desenvolupar intervencions més efectives sobre el mercat immobiliari, que haurien d´anar acompanyades de l´adequada dedicació pressupostària, actualment molt per sota de la mitjana europea.