És possible jurídicament la reserva d’habitatge protegit a sòl urbà consolidat sense indemnització?

El Tribunal Suprem espanyol confirma que és possible jurídicament la reserva d’habitatge protegit a sòl urbà consolidat i que no hi ha dret a indemnització per la mateixa.

La sentència del Tribunal Suprem de 5 de febrer de 2026, recurs 3646/2023, ECLI:CA:TS:2026:513 , ha resolt la següent qüestió d´interès cassacional en relació amb la modificació del Pla General Metropolità vigent a la ciutat de Barcelona:

“Determinar si a través dels corresponents instruments de planejament, es poden establir reserves de sostre per a habitatge de protecció pública en sòl urbà consolidat, en actuacions que poguessin ser qualificades com a edificatòries, en atenció al que disposa l’article 7.2 del TRLSRH, i si, si escau, aquesta restricció de l’edificabilitat o l’ús ha de ser indemnitzada “.

Aquesta sentència ha resolt el recurs de cassació presentat contra la Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya núm. 3512/2022, de 19 d´octubre (Fes clic aquí).

La sentència respon a dues qüestions:

1. Hi ha la possibilitat jurídica d´establir reserva d´habitatge protegit en un sòl urbà consolidat?

La resposta és afirmativa.

La Sentència es basa en la doctrina establerta per la sentència del Tribunal Constitucional 16/2021, del 28 de febrer , que va examinar  una ampliació per la legislació  autonòmica catalana de la reserva d’habitatge de protecció pública a actuacions edificatòries en sòl urbà consolidat. El TS assenyala que aquesta sentència valida les reserves per habitatge protegit en actuacions de transformació i edificatòries. Recorda la STS la condició de propietat estatutària de la immobiliària d´acord amb la legislació urbanística, el que significa que els deures inherents a l´activitat edificatòria no es poden reduir als de l´art. 18.3 del TRLUSRU (reallotjament, indemnització i deure de completar la urbanització), que aquesta no és una llista tancada i que han de complementar-se amb la resta d´obligacions que es derivin dels instruments urbanístics, esmentant els precedents de les SSTS  206/2021, 1345/2017, 195/2020 i 1052/2020.

Un cop contestada la primera qüestió, la STS passa a respondre la segona.

2. Admesa la possibilitat d’establir una reserva d’habitatge protegit en sòl urbà consolidat, aquesta decisió ha de ser indemnitzada?

La resposta és negativa

El Tribunal Suprem parteix de la regla general que és la no indemnització de les delimitacions del dret de propietat derivades de l’ordenació urbanística, llevat dels supòsits expressament previstos a la llei. La sentència enllaça aquesta regla amb la funció social del dret de propietat de l’article 33.2 de la Constitució i amb el caràcter estatutari de la propietat immobiliària, recordant jurisprudència reiterada.

A partir d’això, la Sala entra a analitzar l’excepció en què el recurrent fonamenta a la seva pretensió: l’article 48.b) TRLSRU, que reconeix indemnització “en tot cas” en presència de “vinculacions i limitacions singulars”

És la reserva de sostre per a habitatge de protecció pública imposat en sòl urbà consolidat una vinculació o una limitació “singular” ? La resposta de la sentència és negativa, donada la inexistència de singularitat, ja que la mesura adoptada pel planejament urbanístic era de general aplicació a tota la ciutat de Barcelona.

En aquests termes, la reserva del 30% de sostre per a habitatge protegit actua com a delimitació general de l´ús. A més, la indemnització exigiria, en tot cas, dany efectiu sobre un contingut patrimonialment incorporat a l’esfera del titular. L’edificabilitat, per si sola, no integra el contingut del dret de propietat, i només es patrimonialitza en els termes i moments previstos legalment. Per això una mera frustració de la major rendibilitat associada a habitatge lliure davant d’habitatge protegit, si no es tradueix en un dret  ja patrimonialitzat, no constitueix, per si mateix, lesió indemnitzable.

El Suprem precisa, en coherència amb el seu propi raonament, que la doctrina de la STC esmentada no consagra una indemnització automàtica pel sol fet d’imposar la reserva, sinó que remet als mecanismes ordinaris de compensació del sistema: la distribució equitativa de beneficis i càrregues quan sigui procedent, o la indemnització quan concorri amb respecte, en tot cas, a la garantia indemnitzatòria de l’article 33.3 CE quan s’afectin drets efectivament patrimonialitzats, no bastant l’expectativa de més aprofitament econòmic.

Cal tenir en compte que amb anterioritat a la Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya de 2022, objecte d´aquest recurs de cassació, ja s´havia dictat, amb similars raonaments la Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya de 6 de juliol de 2021, núm. de recurs 33/2019, que ja havia validat aquest tipus de reserves.