NOTÍCIA
El Tribunal Suprem anul·la el registre únic d’arrendaments de curta durada per manca de competència de l’Estat
La Sentència del Tribunal Suprem de 19 de maig de 2026 estima en part el recurs de la Generalitat Valenciana i invalida el procediment de registre únic creat pel Reial Decret 1312/2024, tot i que manté la finestreta única digital i les obligacions de transmissió de dades de les plataformes en línia.
El passat 19 de maig de 2026, la Sala Tercera del Tribunal Suprem va dictar una sentència (recurs 143/2025) que suposa un revés important per a l’Estratègia de l’Estat en matèria d’arrendaments de curta durada. L’Alt Tribunal estima parcialment el recurs contenciós administratiu interposat per la Generalitat Valenciana i anul·la diversos articles clau del Reial Decret 1312/2024, de 23 de desembre, pel qual es regulava el procediment de registre únic d’arrendaments i es creava la Finestreta Única Digital d’Arrendaments.
La decisió judicial, que ja ha generat un intens debat sobre el repartiment de competències entre l’Estat i les Comunitats Autònomes, reconeix, però, que l’Administració general sí que pot mantenir la finestreta única digital i les obligacions de transmissió de dades de les plataformes en línia, fonamentalment amb finalitats estadístiques i de coordinació.
Context: la lluita contra la falta d’informació fiable
La sentència parteix d’una realitat inqüestionable que és l’increment constant dels arrendaments de curta durada a través de plataformes digitals i que redueix l’oferta de lloguer tradicional encarint l’accés a l’habitatge a les ciutats. Aquest fenomen, alerta el Tribunal, genera «problemes d’accés a l’habitatge i el progressiu desplaçament dels residents habituals a altres zones, amb la consegüent incidència en la vida dels ciutadans i en la composició social i cohesió veïnal de determinats barris (versió catalana nostre)».
Per fer front a aquesta situació, el Reglament (UE) 2024/1028, del Parlament Europeu i del Consell, d’11 d’abril de 2024, sobre la recollida i l’intercanvi de dades relatives als serveis de lloguer d’allotjaments de curta durada, va establir normes harmonitzades per als sistemes de registre i l’intercanvi d’informació. L’objectiu era proporcionar a les autoritats públiques dades fiables sobre el volum d’aquests allotjaments, la identitat dels amfitrions i la localització de les unitats.
L’Estat espanyol va aprovar el Reial Decret 1312/2024 per adaptar-se a aquesta normativa europea. Ho va fer, però, creant un procediment de registre únic de caràcter nacional vinculat als registres de la propietat i de béns mobles, que es superposava als registres autonòmics ja existents (especialment els creats per a l’ordenació dels lloguers turístics). Aquesta superposició va ser el principal focus del conflicte competencial.
El nucli de la decisió: l’Estat no pot imposar un registre únic
La qüestió central que resol la sentència és si l’Estat tenia competència per regular aquest procediment de registre únic. El Suprem analitza successivament els títols competencials invocats pel Govern i els rebutja un per un.
1. Legislació civil i ordenació dels registres públics (article 149.1.8 CE)
El Tribunal recorda la doctrina constitucional constant que reserva a l’Estat l’ordenació dels registres de caràcter civil i mercantil (Registre de la Propietat, Registre Mercantil, Registre de Béns Mobles). Fora d’aquests àmbits, la creació de registres administratius correspon a la titularitat de la competència material de què es tracti (habitatge, turisme, medi ambient, etc.). En aquest cas, la inscripció al Registre de la Propietat que preveia el Reial Decret no tenia per objecte inscriure un contracte d’arrendament ni cap dret real, sinó simplement obtenir un número de registre per poder anunciar l’immoble a les plataformes en línia. Per tant, conclou la Sala, «el títol competencial de l’article 149.1.8 CE no és un títol idoni per regular un procediment i una inscripció d’aquestes característiques (versió catalana nostre)».
2. Bases i coordinació de la planificació general de l’activitat econòmica (article 149.1.13 CE)
La sentència admet que el Reial Decret persegueix finalitats legítimes, com ara verificar si sobre un immoble pesa alguna prohibició de la comunitat de propietaris. Però considera que aquesta finalitat no justifica la creació d’un registre únic nacional que es superposa als registres autonòmics. El Tribunal assenyala que algunes Comunitats Autònomes ja han previst mecanismes per acreditar el compliment de la normativa de propietat horitzontal (per exemple, mitjançant declaracions responsables o certificacions de la junta de propietaris). Afegeix que el propi Consell d’Estat, en el seu dictamen sobre l’avantprojecte, ja va advertir que l’Estat mancava de competència per crear un registre únic, tot i que admetia la possibilitat d’establir un sistema que garantís la interoperabilitat dels registres autonòmics.
3. Condicions bàsiques que garanteixen la igualtat dels espanyols (article 149.1.1 CE)
El Tribunal recorda la doctrina del Tribunal Constitucional que aquest títol competencial «ha de ser objecte d’un ús prudent» per evitar alterar el repartiment de poders. La competència estatal es limita a fixar condicions bàsiques imprescindibles per garantir la igualtat, no a regular de manera exhaustiva una matèria. En aquest cas, el Reial Decret no es limita a establir unes condicions bàsiques, sin que desplega una «regulació detallada sobre la inscripció en un registre nacional que tracta de proporcionar informació a les Administracions públiques que els permeti desenvolupar les seves polítiques públiques (versió catalana nostre)». Això excedeix el que permet l’article 149.1.1 CE.
4. Estadística per a fins estatals (article 149.1.31 CE)
Finalment, la Sala rebutja també aquest títol com a base per al procediment de registre únic, ja que «no guarda relació directa amb aquestes previsions (versió catalana nostre)».
En conseqüència, la sentència declara la nul·litat dels articles 1 (en la part referida al procediment de registre), 2.f), 2.i), 2.j) (en allò relatiu als procediments de registre), 5, 6 (en allò relatiu al procediment de registre únic), 8, 9, 10, 12.b) i c), la disposició addicional segona, la disposició final primera (pel que fa als títols competencials per regular el procediment de registre únic) i qualsevol altres previsions o mencions referides al registre únic contingudes en el Reial Decret.
El que es salva: la finestreta única digital i l’intercanvi de dades
No obstant això, la sentència no és una desestimació global. El Tribunal Suprem desestima el recurs de la Generalitat Valenciana en tot allò relatiu a la finestreta única digital, la coordinació de finestretes, les obligacions de transmissió de dades de les plataformes en línia i l’enviament d’informació amb finalitats estadístiques. En aquests punts, l’Estat sí que té competència.
La Sala raona que la finestreta única digital (article 7 del Reial Decret) i la coordinació entre administracions són subsumibles en la competència de coordinació que ostenta l’Estat respecte a les diferents Comunitats Autònomes en l’exercici de les seves competències en matèria d’habitatge i turisme. Aquestes previsions, a més, són exigides pel mateix Reglament (UE) 2024/1028 per garantir la interoperabilitat de les dades i facilitar un accés conjunt i eficient a la informació.
Pel que fa a les obligacions de transmissió de dades amb fins estadístics (article 11), el Tribunal les empara en la competència estatal en matèria d’estadística per a fins estatals (article 149.1.31 CE). Aquesta previsió permet transmetre als organismes nacionals (INE), autonòmics i europeus (Eurostat) les dades agregades i anonimitzades sobre l’activitat dels lloguers de curta durada.
Una lliçó sobre el repartiment competencial
La sentència del Tribunal Suprem de 19 de maig de 2026 és un exemple clar de com la judicialització de les polítiques d’habitatge està marcant els límits de l’actuació dels diferents nivells de govern. Si bé comparteix la finalitat de la norma (obtenir informació fiable per combatre els efectes adversos dels lloguers de curta durada), el Suprem considera que l’Estat va excedir les seves competències en imposar un registre únic que anul·lava pràcticament els registres autonòmics preexistents.
La decisió obre ara un període d’incertesa normativa, però també una oportunitat perquè l’Estat i les Comunitats Autònomes coordinin els seus respectius sistemes de registre sense vulnerar el repartiment de poders. La finestreta única digital i l’intercanvi de dades, que queden intactes, poden ser la base per a un model cooperatiu que respecti les competències autonòmiques en matèria d’habitatge i turisme i, alhora, proporcioni a les administracions la informació que necessiten per dissenyar polítiques públiques eficaces.
Des de la Càtedra Barcelona d’Estudis d’Habitatge seguirem atents a l’evolució d’aquesta qüestió, que afecta directament el dret a l’habitatge, la cohesió social i la capacitat de les administracions per regular un mercat cada cop més dinàmic i opac.
