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El Tribunal Supremo anula el registro único de arrendamientos de corta duración por falta de competencia del Estado
La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 estima en parte el recurso de la Generalitat Valenciana e invalida el procedimiento de registro único creado por el Real Decreto 1312/2024, aunque mantiene la ventanilla única digital y las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea.
El pasado 19 de mayo de 2026, la Sala Tercera del Tribunal Supremo dictó una sentencia (recurso 143/2025) que supone un revés importante para la estrategia del Estado en materia de arrendamientos de corta duración. El Alto Tribunal estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Generalitat Valenciana y anula varios artículos clave del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regulaba el procedimiento de registro único de arrendamientos y se creaba la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
La decisión judicial, que ya ha generado un intenso debate sobre el reparto de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas, reconoce, sin embargo, que la Administración General sí puede mantener la ventanilla única digital y las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea, fundamentalmente con fines estadísticos y de coordinación.
Contexto: la lucha contra la falta de información fiable
La sentencia parte de una realidad incuestionable: el incremento constante de los arrendamientos de corta duración a través de plataformas digitales está reduciendo la oferta de alquiler tradicional y encareciendo el acceso a la vivienda en las ciudades. Este fenómeno, alerta el Tribunal, genera «problemas de acceso a la vivienda y el progresivo desplazamiento de los residentes habituales a otras zonas, con la consiguiente incidencia en la vida de los ciudadanos y en la composición social y cohesión vecinal de determinados barrios».
Para hacer frente a esta situación, el Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, estableció normas armonizadas para los sistemas de registro y el intercambio de información. El objetivo era proporcionar a las autoridades públicas datos fiables sobre el volumen de estos alojamientos, la identidad de los anfitriones y la localización de las unidades.
El Estado español aprobó el Real Decreto 1312/2024 para adaptarse a esta normativa europea. Lo hizo, sin embargo, creando un procedimiento de registro único de carácter nacional vinculado a los registros de la propiedad y de bienes muebles, que se superponía a los registros autonómicos ya existentes (especialmente los creados para la ordenación de los alquileres turísticos). Esta superposición fue el principal foco del conflicto competencial.
El núcleo de la decisión: el Estado no puede imponer un registro único
La cuestión central que resuelve la sentencia es si el Estado tenía competencia para regular este procedimiento de registro único. El Supremo analiza sucesivamente los títulos competenciales invocados por el Gobierno y los rechaza uno por uno.
1. Legislación civil y ordenación de los registros públicos (artículo 149.1.8 CE)
El Tribunal recuerda la doctrina constitucional constante que reserva al Estado la ordenación de los registros de carácter civil y mercantil (Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de Bienes Muebles). Fuera de estos ámbitos, la creación de registros administrativos corresponde a la titularidad de la competencia material de que se trate (vivienda, turismo, medio ambiente, etc.). En este caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad que preveía el Real Decreto no tenía por objeto inscribir un contrato de arrendamiento ni ningún derecho real, sino simplemente obtener un número de registro para poder anunciar el inmueble en las plataformas en línea. Por tanto, concluye la Sala, «el título competencial del artículo 149.1.8 CE no es un título idóneo para regular un procedimiento y una inscripción de estas características».
2. Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (artículo 149.1.13 CE)
La sentencia admite que el Real Decreto persigue finalidades legítimas, como verificar si sobre un inmueble pesa alguna prohibición de la comunidad de propietarios. Pero considera que esta finalidad no justifica la creación de un registro único nacional que se superpone a los registros autonómicos. El Tribunal señala que algunas Comunidades Autónomas ya han previsto mecanismos para acreditar el cumplimiento de la normativa de propiedad horizontal (por ejemplo, mediante declaraciones responsables o certificaciones de la junta de propietarios). Añade que el propio Consejo de Estado, en su dictamen sobre el anteproyecto, ya advirtió que el Estado carecía de competencia para crear un registro único, aunque admitía la posibilidad de establecer un sistema que garantizara la interoperabilidad de los registros autonómicos.
3. Condiciones básicas que garantizan la igualdad de los españoles (artículo 149.1.1 CE)
El Tribunal recuerda la doctrina del Tribunal Constitucional de que este título competencial «ha de ser objeto de un uso prudente» para evitar alterar el reparto de poderes. La competencia estatal se limita a fijar condiciones básicas imprescindibles para garantizar la igualdad, no a regular de manera exhaustiva una materia. En este caso, el Real Decreto no se limita a establecer unas condiciones básicas, sino que despliega una «regulación detallada sobre la inscripción en un registro nacional que trata de proporcionar información a las Administraciones públicas que les permita desarrollar sus políticas públicas». Esto excede lo que permite el artículo 149.1.1 CE.
4. Estadística para fines estatales (artículo 149.1.31 CE)
Finalmente, la Sala rechaza también este título como base para el procedimiento de registro único, ya que «no guarda relación directa con dichas previsiones».
En consecuencia, la sentencia declara la nulidad de los artículos 1 (en la parte referida al procedimiento de registro), 2.f), 2.i), 2.j) (en lo relativo a los procedimientos de registro), 5, 6 (en lo relativo al procedimiento de registro único), 8, 9, 10, 12.b) y c), la disposición adicional segunda, la disposición final primera (en cuanto a los títulos competenciales para regular el procedimiento de registro único) y cualesquiera otras previsiones o menciones referidas al registro único contenidas en el Real Decreto.
Lo que se salva: la ventanilla única digital y el intercambio de datos
No obstante, la sentencia no es una desestimación global. El Tribunal Supremo desestima el recurso de la Generalitat Valenciana en todo lo relativo a la ventanilla única digital, la coordinación de ventanillas, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y el envío de información con fines estadísticos. En estos puntos, el Estado sí tiene competencia.
La Sala razona que la ventanilla única digital (artículo 7 del Real Decreto) y la coordinación entre administraciones son subsumibles en la competencia de coordinación que ostenta el Estado respecto a las diferentes Comunidades Autónomas en el ejercicio de sus competencias en materia de vivienda y turismo. Estas previsiones, además, son exigidas por el mismo Reglamento (UE) 2024/1028 para garantizar la interoperabilidad de los datos y facilitar un acceso conjunto y eficiente a la información.
Por lo que respecta a las obligaciones de transmisión de datos con fines estadísticos (artículo 11), el Tribunal las ampara en la competencia estatal en materia de estadística para fines estatales (artículo 149.1.31 CE). Esta previsión permite transmitir a los organismos nacionales (INE), autonómicos y europeos (Eurostat) los datos agregados y anonimizados sobre la actividad de los alquileres de corta duración.
Una lección sobre el reparto competencial
La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 es un ejemplo claro de cómo la judicialización de las políticas de vivienda está marcando los límites de la actuación de los diferentes niveles de gobierno. Si bien comparte la finalidad de la norma (obtener información fiable para combatir los efectos adversos de los alquileres de corta duración), el Supremo considera que el Estado excedió sus competencias al imponer un registro único que anulaba prácticamente los registros autonómicos preexistentes.
La decisión abre ahora un período de incertidumbre normativa, pero también una oportunidad para que el Estado y las Comunidades Autónomas coordinen sus respectivos sistemas de registro sin vulnerar el reparto de poderes. La ventanilla única digital y el intercambio de datos, que quedan intactos, pueden ser la base para un modelo cooperativo que respete las competencias autonómicas en materia de vivienda y turismo y, al mismo tiempo, proporcione a las administraciones la información que necesitan para diseñar políticas públicas eficaces.
Desde la Cátedra Barcelona de Estudios de Vivienda seguiremos atentos a la evolución de esta cuestión, que afecta directamente al derecho a la vivienda, la cohesión social y la capacidad de las administraciones para regular un mercado cada vez más dinámico y opaco.
